Comprendre les Règles d’Urbanisme Avant la Construction de Votre Maison

En tant que constructeur de maisons individuelles, MCalpes souhaite vous accompagner dans les étapes de préparation de votre projet de construction. Les démarches administratives liées aux règles d’urbanisme peuvent sembler complexes, mais en suivant les bonnes pratiques, vous pouvez éviter de nombreux obstacles et assurer la conformité de votre construction.

Lors de la réalisation d’un projet de construction de maison individuelle, de nombreuses démarches légales sont à effectuer à différentes étapes. Cela commence dès l’achat du terrain à bâtir.

Il est nécessaire de se plier aux exigences du règlement national d’urbanisme, lequel régit le code de l’urbanisme local. Les grands terrains sont souvent morcelés et vendus à plusieurs acheteurs.

Il est alors nécessaire de procéder à une division parcellaire. Dans ce cas, le bornage des parcelles est obligatoire.

Voici des explications et conseils pratiques sur les principales démarches, documents et contacts essentiels.

Fixées par les dispositions législatives du livre 1er du Code de l’urbanisme, elles sont définies par la commune. Elles ne sont pas identiques partout. Pour construire en conformité, il est crucial de bien comprendre les documents d’urbanisme qui régissent votre commune. Voici les principaux :

• PLU (Plan Local d’Urbanisme) : Ce document définit les règles générales d’urbanisme de la commune, comme les hauteurs maximales, les marges de retrait, et les types de construction autorisés. Vérifiez votre zone de constructibilité pour adapter votre projet aux règles en vigueur.
• POS (Plan d’Occupation des Sols) : Dans certaines communes, le POS peut être encore en vigueur. Similaire au PLU, il encadre l’utilisation des sols et peut imposer des contraintes spécifiques. Si le PLU n’a pas encore été instauré, renseignez-vous sur le POS auprès de votre mairie.
• PAZ (Plan d’Aménagement de Zone) : Appliqué dans des zones spécifiques, le PAZ régule l’urbanisme pour des secteurs de développement. Ce document peut inclure des obligations particulières en matière de voirie, de réseaux ou d’espaces verts.
• PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) : Si votre projet est situé dans un secteur protégé, comme le centre historique d’une ville, le PSMV impose des règles strictes pour préserver le patrimoine architectural. Toute modification doit être validée par les Architectes des Bâtiments de France.
• PAUP (Plan d’Aménagement et d’Urbanisme Particulier) : Applicable dans certaines zones spécifiques, le PAUP détermine des règles adaptées à des sites d’intérêt particulier. Renseignez-vous si votre terrain est soumis à ce type de règlement.

La division parcellaire consiste à diviser votre terrain en plusieurs lots. Elle est soumise à certaines réglementations et peut nécessiter une autorisation administrative. Pour ce type de projet, une déclaration préalable auprès de la mairie est souvent exigée. Le service d’urbanisme vérifiera que la division respecte les règles locales en matière de densité de construction et d’aménagement du territoire.

Lorsqu’un terrain est divisé pour être vendu, il est nécessaire de constituer des parcelles. Si vous possédez vous-même ce type de bien foncier, il y aura quelques démarches à faire.

Sinon, vous vous trouverez dans la position de l’acheteur. Division parcellaire et bornage se déroulent en deux temps.

Avant de concevoir les plans de votre maison, une étude de faisabilité est recommandée pour vérifier les contraintes techniques et administratives liées à votre terrain. Cette étude, réalisée par un professionnel, identifie les éléments qui pourraient influencer la faisabilité de votre projet : accès aux réseaux, topographie du terrain, exposition, et conformité aux règlements d’urbanisme locaux. Elle vous permet ainsi de définir des bases solides et d’ajuster le projet en fonction des contraintes relevées.

Elle n’est pas obligatoire, mais recommandée afin d’éviter tout problème ultérieur. Elle est à déposer en mairie et consiste à demander un certificat d’urbanisme avec :

• Un plan de situation du terrain,
• Une note descriptive du projet de division
• Un plan mentionnant les bâtiments existants.

Il vous faudra attendre environ deux mois pour l’obtenir.

Le bornage est une étape importante pour définir les limites exactes de votre terrain. Réalisé par un géomètre-expert, le plan de bornage permet d’éviter les conflits de voisinage en clarifiant les délimitations de votre parcelle. Cette opération est obligatoire en cas de division parcellaire et vivement recommandée avant tout dépôt de permis de construire. N’oubliez pas de vérifier que le bornage est bien inscrit dans le plan de votre propriété pour prévenir toute contestation.

En tant que constructeur expérimenté, MCalpes est là pour vous guider et vous conseiller tout au long du processus. Nous vous aiderons à comprendre les spécificités du PLU, à préparer les documents nécessaires, et à respecter les délais d’urbanisme pour un projet en toute conformité.